الاستثمار العقاري في الشرق الأوسط: فرص لا تُفوّت في أسواق مزدهرة

المقدمة

من ناطحات السحاب اللامعة في الخليج إلى المدن التي تتوسع بوتيرة متسارعة في المشرق وشمال أفريقيا، يشهد الشرق الأوسط نهضة عقارية غير مسبوقة. فبعد أن كانت المنطقة تُعرف تاريخيًا بثرواتها النفطية، باتت الآن تتصدر العناوين بمشاريع عمرانية طموحة وأسواق عقارية تزدهر يومًا بعد يوم. الأرقام وحدها تعبر عن الواقع: فمن المتوقع أن تصل قيمة المشاريع العقارية (قيد التخطيط أو التنفيذ) في دول مجلس التعاون الخليجي وحدها إلى 1.68 تريليون دولار في عام 2024ascendixtech.com، في تأكيد على طفرة عمرانية غير معهودة. وبصفتي مستثمرًا قاد مشروعات في أسواق الشرق الأوسط سواء الناضجة منها أو الناشئة، أرى أن القطاع العقاري ليس مجرد مبانٍ وأبراج، بل مقياس لثقة الاقتصاد وركيزة أساسية لازدهار المستقبل. الفرص هائلة – وكذلك المنافسة. ومن يفهم أين يحدث النمو وكيف يدير دفة استثماراته بحكمة، سيحصد ثمار هذه النهضة العمرانية.

1. محركات الطفرة العقارية في الشرق الأوسط

هناك عوامل متعددة تغذي طفرة القطاع العقاري في المنطقة، مما يهيئ أرضية خصبة للاستثمار:

• تنويع الاقتصاد ومشروعات الرؤية المستقبلية: توجه دول الخليج، لا سيما السعودية والإمارات، عائدات النفط نحو مشاريع ضخمة ومدن جديدة (على غرار مشروع نيوم في السعودية أو التطويرات المستقبلية في دبي وأبوظبي). هذه المشاريع البارزة تجتذب مستثمرين عالميين وتولد زخمًا يرفع سوية القطاع بأكمله.
  
• لتحضر والنمو السكاني: يتمتع الشرق الأوسط بواحدة من أسرع الشرائح السكانية نموًا وأصغرها سنًا في العالم. المدن تتوسع لاستيعاب تنامي الطبقة الوسطى الحضرية، بالإضافة إلى الخبراء والمهنيين الوافدين بحثًا عن الفرص الجديدة. هذا التحضر السريع يترجم إلى طلب هائل على المساكن والمدارس والمراكز التجارية والمستشفيات بوتيرة قلّ نظيرها عالميًا.
  
• مبادرات وإصلاحات حكومية: نفّذت العديد من الدول إصلاحات مشجعة للمستثمرين – على سبيل المثال، تسهيل قوانين التملك للأجانب، وتقديم تأشيرات طويلة الأمد للمستثمرين، وتشجيع الشراكات بين القطاعين العام والخاص. عندما سمحت الإمارات بالتملك الأجنبي الكامل في بعض المناطق أو فتحت السعودية المجال بشكل أكبر للمستثمرين الأجانب في العقار، شهد السوق دفعة نشاط كبيرة.
  
• انتعاش السياحة والفعاليات العالمية: من إكسبو دبي 2020 (الذي امتد فعليًا إلى 2021) إلى كأس العالم في قطر 2022، سلّطت الفعاليات الدولية الضوء على المنطقة. استثمرت الحكومات بكثافة في الفنادق والبنية التحتية والمرافق الترفيهية، مما خلّف إرثًا من شبكات النقل المحسنة وتدفق السياح، الأمر الذي يجعل العقارات – خصوصًا التجارية والسياحية واللوجستية – أكثر جاذبية للاستثمار.

هذه المحركات مجتمعة ترسم صورة واضحة: القطاع العقاري في الشرق الأوسط ماضٍ في مسار نمو ملحوظ، ليس فقط في جيوب معزولة بل عبر عدة اقتصادات في آن واحد. بالنسبة للمستثمرين، هذا الزخم الواسع يفتح نقاط دخول متعددة – من الأبراج الفاخرة إلى الإسكان المتوسط، ومن المراكز التجارية إلى المستودعات الصناعية.

2. أبرز الأسواق والفرص: من الخليج إلى الأسواق الصاعدة

ضمن الشرق الأوسط، تتألق بعض الأسواق أكثر من غيرها، ولكل منها طابعها الخاص وفرصها المميزة:

• لإمارات العربية المتحدة: تظل الإمارات – لا سيما دبي وأبوظبي – وجهة رئيسية للاستثمار العقاري. سوق دبي العقاري، على سبيل المثال، شهد في السنوات الأخيرة مستويات قياسية من حيث عدد الصفقات والقيم، مما رسّخ مكانة الإمارة كمركز أعمال عالمي. عوائد الإيجار المرتفعة ونمط الحياة العالمي والسياسات المشجعة (مثل منح إقامات للمشترين العقاريين) تشكل مجتمعةً عامل جذب قوي. في الوقت ذاته، تركز أبوظبي وحتى الإمارات الأصغر على إنشاء مجتمعات مستدامة ومشاريع مدن ذكية، ما يفتح مجالات جديدة للاستثمار المتخصص.
  
• المملكة العربية السعودية: تُعد المملكة اللاعب الإقليمي الأكثر طموحًا في الفترة الحالية. خصصت رؤية 2030 استثمارات ضخمة للتطوير العقاري والبنية التحتية – بدءًا من مدينة نيوم العملاقة التي تتجاوز تكلفتها 500 مليار دولارascendixtech.com، مرورًا بمشروعات سياحية واسعة على ساحل البحر الأحمر، وصولًا إلى مشاريع إسكان تهدف لزيادة نسبة تملك السعوديين للمنازل. ومع سعي السعودية لرفع معدل تملك المساكن وجذب مزيد من الكفاءات الأجنبية، يشهد العقار السكني والتجاري في مدن مثل الرياض وجدة والمنطقة الشرقية ازدهارًا كبيرًا. الجدير بالذكر أن السعودية استحوذت وحدها على ما يزيد عن 60% من الزيادة في قيمة المشاريع العقارية خليجيًا في 2024ascendixtech.com، مما يعكس دورها الريادي في دفع نمو القطاع بالمنطقة.
  
• قطر والبحرين وعُمان والكويت: لكل من هذه الدول الخليجية الأصغر مشاريعها النشطة – فقطر مثلًا استمرّت في تطوير البنية التحتية والإسكان بعد انتهاء فعاليات كأس العالم، وعُمان تركز على منتجعات سياحية راقية ومجمعات سكنية للمقيمين الأجانب ضمن بيئة طبيعية خلابة، في حين تستثمر البحرين في توسعة مناطق المال والأعمال. ورغم أن أسواقها أقل حجمًا، يمكن للمستثمر المتمرّس إيجاد فرص جذابة في قطاعات محددة (كالمجمعات السياحية البيئية في عُمان، أو التوسعات الحضرية في المنامة).
  
• الأسواق الصاعدة – مصر والعراق وغيرها: خارج نطاق الخليج، تبرز دول كمصر والعراق بآفاق مختلفة. مصر ذات تعداد سكاني ضخم تعمل على بناء عاصمة إدارية جديدة شرق القاهرة، إلى جانب مشاريع إسكان عديدة لمعالجة النقص المزمن في المساكن. الطلب على المنازل ميسورة التكلفة والمكاتب الحديثة في مصر هائل، رغم أن الدخول في السوق المصرية يتطلب فهمًا للأنظمة المحلية وتقلّبات العملة. أما العراق فهو في طور إعادة الإعمار – فمع تحسن الوضع الأمني نسبيًا، برزت حاجة لكل شيء من الإسكان والبنية التحتية الأساسية إلى العقارات التجارية الحديثة. من خلال بناء شركات في العراق، شاهدتُ كيف يمكن لمشاريع هناك – مثل المجمعات السكنية الجديدة أو المراكز التجارية في بغداد والبصرة – أن تلبّي طلبًا مكبوتًا لدى شريحة واسعة من السكان. نعم، المخاطر أعلى (سياسيًا وأمنيًا وإجرائيًا)، لكن العوائد المحتملة في بلد يتجاوز عدد سكانه 40 مليونًا ويعيد بناء مدنه يمكن أن تكون مغرية جدًا للمستثمر صاحب النظرة بعيدة المدى.
  
• بلاد الشام وشمال أفريقيا: أسواق مثل الأردن ولبنان والمغرب أصغر حجمًا، ولكن توجد بها فرص محددة أيضًا (مثل تطوير مجمعات تكنولوجيا المعلومات في الأردن، أو عقارات سياحية في المغرب). الخلاصة أن لكل دولة خصوصيتها – وعلى المستثمر الراغب في خوض هذه الأسواق أن يؤدي واجبه في البحث والتحري لكل بلد على حدة.

رغم تنوع هذه الأسواق، يجمعها خيط مشترك هو أهمية الخبرة والشراكات المحلية. فالقطاع العقاري لعبة محلية بامتياز؛ غالبًا ما يحقق المستثمرون النجاح عبر التعاون مع مطورين محليين، وفهم أذواق المشترين على أرض الواقع، وفي كثير من الأحيان مواءمة المشاريع مع رؤية الحكومة (مثل بناء مساكن تتوافق مع برامج الدعم الحكومي، أو منتجعات سياحية تنسجم مع استراتيجيات تنمية السياحة الوطنية).

3. التحديات: ما الذي ينبغي للمستثمرين الانتباه إليه؟

من السهل الانبهار بالأبراج الشاهقة وأرقام النمو، لكن العقار ميدان معقد ينطوي على تحديات خاصة به:

• دورات السوق وخطر زيادة العرض: شهدت بعض المدن العربية دورات ازدهار عقاري أعقبها تصحيح للأسعار. فزيادة المعروض من الشقق الفاخرة أو المكاتب التجارية قد تؤدي إلى فائض وانخفاض في الأسعار. المستثمر الحصيف يدرك أهمية التوقيت واختيار الشريحة المناسبة (مثلاً، التركيز على الإسكان المتوسط حيث الطلب أكثر استقرارًا، مقابل شريحة فائقة الفخامة الأكثر تقلبًا). متابعة معدلات الإشغال ومؤشرات المعروض الجديد لا تقل أهمية عن متابعة الأخبار الكبرى حول المشاريع والاستثمارات.
  
• الإطار التنظيمي والقانوني: رغم التطورات الجارية، لكل دولة تعقيداتها القانونية فيما يتعلق بملكية العقارات، وتحويل الأرباح للخارج، والضرائب. في بعض الأسواق، لا يزال المستثمر الأجنبي يواجه قيودًا على التملك المباشر أو إجراءات تسجيل معقدة. إجراء العناية الواجبة قانونيًا والاستعانة بمشورة خبراء محليين أمر لا بد منه لتجنب المفاجآت.
  
• المخاطر الجيوسياسية والاقتصادية: المنطقة ليست متجانسة تمامًا من حيث الاستقرار. التوترات الجيوسياسية قد تؤثر على ثقة المستثمرين، بل وقد تهدد المشاريع فعليًا في الحالات القصوى. كذلك استقرار العملات قضية مهمة – فبعض الأسواق (مثل مصر) شهدت تخفيضات لقيمة العملة تؤثر على العوائد الفعلية للمستثمرين الأجانب. التنويع عبر الأسواق المختلفة ووضع علاوة مخاطر عند تقييم الجدوى الاقتصادية خطوات حكيمة للتحوط.
  
• البنية التحتية والاستدامة: أحيانًا يتجاوز التطوير العقاري السريع وتيرة توسع البنية التحتية الداعمة. ربما يبني المستثمر منتجعًا رائعًا ليكتشف أن الطرق أو شبكات المرافق اللازمة ستتأخر عن موعد التسليم. إضافة لذلك، الاستدامة باتت هاجسًا عالميًا – فالمشاريع غير المراعية للمعايير البيئية قد تواجه تراجعًا في الإقبال مستقبلًا أو تكاليف إضافية للتعديل والتأهيل عندما تصبح التشريعات أكثر صرامة. وعلى الجانب الآخر، هناك فرصة متنامية في تبني البناء الأخضر والتخطيط الحضري المستدام في المنطقة تماشيًا مع التوجهات الدولية.
  
• استراتيجية التخارج: الاستثمار العقاري بطبيعته أقل سيولة من الأسهم مثلًا. لذا على المستثمر أن يخطط منذ البداية لكيفية الخروج – هل الهدف تحقيق عائد من الإيجار على المدى الطويل؟ أم إعادة بيع العقار بعد تطويره؟ لكل سوق أعرافه؛ ففي أسواق نشطة كدبي مثلاً، نجد ثقافة إعادة البيع “على المخطط” لتحقيق ربح سريع خلال فترات الازدهار، بينما في أسواق ناشئة كالعراق قد يكون الرهان الأفضل هو الاحتفاظ بالعقار للحصول على دخل إيجاري منتظم نظرًا لندرة المشترين القادرين على دفع الثمن الكامل مستقبلًا.

عبر إدراك هذه التحديات مسبقًا، يمكن للمستثمرين تخفيف المخاطر إلى حد كبير. ومن خلال تجربتي، أجد أن التوقعات الواقعية ووضع خطط بديلة هما ما يميز مشروعًا ناجحًا عن آخر متعثر. كل سوق يحمل في طياته فرصًا ذهبية، لكنها تتألق حقًا فقط أمام من يستعد أيضًا للتعامل مع جوانبها المظلمة.

4. استراتيجيات النجاح في قطاع العقارات بالشرق الأوسط

بالاستناد إلى مشاريعي ومشاهداتي الشخصية، أقدم فيما يلي بعض الاستراتيجيات التي تساعد على اغتنام الفرص وإدارة المخاطر في سوق العقارات الإقليمي:

• الشراكة مع الخبرات المحلية: سواء كان ذلك عبر مشروع مشترك مع مطور عقاري محلي أو حتى بتوظيف فريق يفهم الأنظمة وميول المشترين المحليين، فإن الإلمام بحيثيات السوق على الأرض أمر لا يقدر بثمن. في أحد مشاريعنا في العراق، أدى الدخول في شراكة مع شركة إنشاءات محلية مرموقة إلى تسهيل إجراءات التراخيص والعلاقات مع المجتمع المحلي، كما وفّر ميزات في التكلفة من خلال سلاسل التوريد المحلية.
  
• التركيز على الطلب الحقيقي وليس البريق الظاهري: من المغري الانجذاب إلى المشاريع الأيقونية، لكن غالبًا ما تأتي أفضل العوائد من تلبية احتياجات أساسية. فالإسكان متوسط التكلفة، أو المستودعات اللوجستية، أو المرافق الصحية عالية الجودة – هذه القطاعات “البسيطة” قد توفر معدلات إشغال مستقرة وتحظى أحيانًا بدعم حكومي. كمستثمر، وجدتُ أن المشاريع التي تحل مشكلة حقيقية على الأرض (مثل الإسكان الجيد للأسر متوسطة الدخل) تصمد أمام التقلبات بشكل أفضل من الأبنية الفاخرة التي تعتمد على مضاربات السوق.
  
• الاستفادة من رؤى الحكومات: إن مواءمة المشاريع مع خطط الدول يمكن أن يفتح أبوابًا عديدة. على سبيل المثال، إذا كانت دولة ما تهدف إلى زيادة عدد السياح بنسبة معينة، فقد تحظى الفنادق والمشاريع الترفيهية بحوافز خاصة. تركيز السعودية ضمن رؤية 2030 على جودة الحياة يعني أن المطورين الذين يبنون مدارس أو مستشفيات أو مجمعات ترفيهية ربما يحصلون على موافقات أسرع أو حتى دعم تمويلي. علينا أن نبقي آذاننا صاغية لإعلانات السياسات – فمن يبادر إلى دعم هدف تنموي حكومي قد يصبح مشروعه “مفضلاً” يحظى بالدعم.
  
• التنويع داخل المنطقة: أسواق الشرق الأوسط متباينة السمات. توزيع الاستثمارات عبر عدة دول أو قطاعات عقارية مختلفة قد يكون بمثابة بوليصة تأمين ضد تباطؤ سوق معين. قد يوازن المستثمر محفظته مثلًا بعقار تجاري في دبي (سوق شفاف، مخاطر منخفضة نسبيًا، عائد معتدل) مقابل مشروع سكني في مدينة صاعدة (مخاطر أعلى لكن العائد المحتمل أكبر). دورات الأسواق في المنطقة لا تتحرك دائمًا بتناغم، وهذا ما يستطيع المستثمر الذكي استغلاله لصالحه.
  
• الرؤية طويلة المدى والاستدامة: العقار ليس مضاربة سريعة فحسب – فالأصول يمكن أن تولّد قيمة لعقود طويلة. إن تصميم المشاريع بعين على الاستدامة (كالاعتماد على الطاقة الشمسية، وأنظمة تبريد فعالة، والمساحات الخضراء) لا يحصّنها ضد التشريعات المستقبلية فحسب، بل يجذب أيضًا فئة متزايدة من المشترين والمستأجرين الذين يراعون الأثر البيئي. إضافة لذلك، التحلي بعقلية المدى الطويل – والاستعداد للاحتفاظ بالأصل وتحصيل دخل إيجاري – يمكن أن يؤتي ثماره في الأسواق التي لا تزال في طور النضوج. الصبر قد يكون أفضل حليف للمستثمر.

تطبيق هذه الاستراتيجيات لا يضمن النجاح المطلق، لكنه يرفع احتمالاته بشكل كبير. ميدان العقارات في الشرق الأوسط يكافئ من يقوم بواجبه ويطبق أفضل الممارسات، تمامًا كما يمكن أن يُعاقِب من يتسرع أو يفتقر للمعلومات الكافية.

الخاتمة

 يقدّم قطاع العقارات في الشرق الأوسط اليوم مزيجًا فريدًا من الفرص الذهبية ودروس الحذر. إنها منطقة يمكن أن ترى فيها أفق مدينة يتغير خلال بضع سنوات، وحيث يعني الاستثمار في مبنى واحد أنك تسهم في تشكيل هوية وطن جديد. الرسالة للمستثمرين الإقليميين والعالميين واضحة: أسواق العقار في الشرق الأوسط تنضج وتتطور بوتيرة سريعة. أولئك الذين يفهمون ديناميكياتها المحلية ويحرصون على بناء قيمة حقيقية سيجنون ثمارًا مالية كبيرة، كما سيصبحون جزءًا من قصة نمو وتحول تجتذب انتباه العالم أجمع. في عالم الاستثمار العقاري – كما في أي مشروع آخر – النجاح حليف من يبني على أسس صلبة… وحاليًا، تضع هذه المنطقة بعضًا من أقوى الأسس التي شهدناها منذ جيل.